Onko asunnon vuokraus tutulle paheksuttavampaa kuin tuntemattomalle?

Tuli taas luettua uutisia (ja kommenttikenttiä). Iltasanomat kirjoittaa otsikolla: Kela paheksuu rakennusyhtiön mainosta asuntosijoittajille: ”Asumistukea ei ole tarkoitus käyttää varallisuuden kartuttamiseen”

Jutussa kerrotaan kuinka YIT on markkinoinnissaan tuonut esille, että jos ostat valmistuvan asunnon sijoitusasunnoksi, voi aikuinen lapsesi muuttaa siihen ja nostaa opiskelujen aikana asumistukea. Näin sijoittaja saa luotettavan vuokralaisen ja vuokraturvan samalla kertaa. Mikä tässä on uutinen? Samaa markkinointia on käyttänyt myös Lehto ja asiasta on kirjoittanut moni taho opiskelijoiden asumistukea koskeneen lakimuutoksen jälkeen mm. Kaleva ja Kauppalehti. Asiasta on kirjoitettu jopa opinnäytetöihin!

Sitä taasen en voi mitenkään ymmärtää, että mitä Kela paheksumisellaan tarkoittaa. Onko ajatus, että yksityinen ihminen ei saisi asuntosijoittaa, vaan että asumistuella maksetut vuokrat on tarkoitettu ainoastaan isojen vuokra-asuntoyhtiöiden varallisuuden kartuttamiseen? Mistä löytyy se taho, joka tarjoaa vuokra-asuntoja pienituloisille, mutta ei hyödy itse toiminnastaan.

Allekirjoitan toki sen ajatuksen, että ainakin Helsingin seudulla vuokrataso on todella korkea, mikä nostaa asumistuen määrää, mikä tekee vuokra-asumisen hurjan kalliiksi niille, jotka eivät ole oikeutettuja asumistukeen. Ja että asuntoihin kannattaa sijoittaa, kun aina tulee lisää asumistukeen oikeutettuja. Ja että asuntojen hinnat nousevat, kun asuntosijoittajia tulee lisää, minkä jälkeen omistusasuminen karkaa monen uloittumattomiin. Tämä noidankehä ei kuitenkaan synny siitä, että joku vuokraa sijoitusasuntonsa pienituloiselle aikuiselle lapselleen. Lapsihan olisi asunnotarpeessa joka tapauksessa. Nyt pitää muistaa myös, että opiskelijoiden asumistukiuudistus teki soluasumisesta monelle mahdotonta ja räjäytti yksiöiden ja kaksioiden kysynnän.

Tehdäänpä pieni laskelma. Ostetaan asunto YIT:ltä. Kohteeksi valikoituu pikkukaksio (37m2) kerrostalosta Espoosta, sillä Helsingin asunnot ylittävät suunnitellun budjetin. Velaton hinta 209 947,30€, myyntihinta 62 984,19 €. Hoitovastike 255,30€/kk, rahoitusvastike 123,45€/kk ja vesimaksu 20€/kk.

Kelan laskurin mukaan yksin muuttavan vuokralaisen enimmäisasumiskulut Espoossa on 503€ ja omavastuun jälkeen asumistukea maksetaan 401,40€. Käypä vuokra valitulla alueella vastaavista asunnoista on alkaen 900€/kk.
Itsenäisesti asuva aikuinen opiskelija saa opintotukea 252,76€/kk. Jos opiskelijalla on opintotuen lisäksi palkkatuloja (yli n. 450€/kk), laskevat ne saadun asumistuen määrää.

Jos vanhemmat ottavat lainaa asuntoa varten myyntihinnan verran, lainalyhennys on n. 295€/kk. Jos asunnon vuokraa lapselle alle käyvän markkinahinnan, ei siitä voi vähentää verotuksessa kuin maksimissaan vuokran määrän verran kuluja. Ja esimerkiksi velan korot eivät ole vähennyskelpoisia lainkaan. Koska kyseessä on sijoitusasunto, on ensiarvoisen tärkeää pystyä vähentämään kulut verotuksessa ja siksi opiskelija maksaa käypää vuokraa.

Tästä 900€ summasta jää silloin opiskelijan maksettavaksi vielä 500€/kk asumistuen jälkeen. Vanhemmat vähentävät koko vuokran määrästä velkojen korot ja hoitovastikkeen. Jos rahoitusvastiketta ei ole rahastoitu, vaan se näkyy yhtiön kirjanpidossa tulona, myös sen voi vähentää. Oletetaan näin. Eli 900€ - n. 400€ = 500€ - 150€ (verot) = tuotto 350€/kk (- lainanlyhennys).

Jos rahoitusvastike on rahastoitu, tulee veroja maksettavaksi n. 220€, jolloin tuotoksi jää 280€ (- lainanlyhennys). Koska kyseessä on pienituloinen opiskelija, jonka opintotuki ei mitenkään riitä käypään vuokraan oletetaan, että perhe palauttaa saamansa tuoton suoraan takaisin opiskelijalle.

Sitten pyöräytetään luvut vielä kertaallen ympäri. Perhe maksaa veroina 150 tai 220€/kk siitä, että aikuinen opiskeleva lapsi asuu omassa asunnossaan. Jos vanhemmat eivät olisi ryhtyneet asuntosijoittajiksi, he maksaisivat aikuisen opiskelijan asumisesta 500€/kk jollekin toiselle taholle, joka saisi tästä voittona 350€/kk. Nyt tämä summa kiertää perheen sisällä. Yhteiskunnalle kulut olisivat täsmälleet samat. Kertyvän varallisuuden määrä olisi täsmälleen sama. Jos asunnon vuokraisi muulle kuin omalle lapselle, olisi yhteiskunnan kulut ja kertyvä varallisuus täsmälleen samat.

Nyt joku voisi älähtää, että tämä on epäreilua, koska kaikilla perheillä ei ole varaa hankkia sijoitusasuntoa lapsellen käyttöön. Totta on, että joillain perheillä on niin paljon rahaa, että he voivat antaa lapselleen lahjaksi velattoman kattohuoneiston Helsingin keskustasta. Mutta jos heitä estettäisiin tekemästä tämä, miten se auttaisi heikommassa asemassa olevia perheitä? Jos joku pystyy aloittamaan asuntosijoittamisen tarjoamalla asunnon ensin luotettavalle vuokralaiselle (oma lapsi) ja varmalla vuokranmaksulla (kela + oma lompakko), niin keneltä se on pois? Ainoastaan isoilta vuokrafirmoilta, enkä nyt oikein näe, millä lailla tämä olisi tappio Kelalle tai suomalaiselle yhteiskunnalle. Kuten laskelmasta näkee, tämä järjestely tuo valtiolle verotuloja. Todennäköisesti myös opiskelijan valmistuminen ammattiin nopeutuu, kun hän pystyy keskittymään enemmän opiskeluihinsa sen sijaan, että työskentelisi tuon extra 400€ edestä opiskelujen ohella. Ja nopea työllistyminen vapauttaa Kelan asumistuen maksamisesta.

Asumistukea maksetaan pienituloiselle joka tapauksessa. Vuokratoiminta on poikkeuksetta oman varallisuuden kartuttamista. Kun tavallisilta kansalaisilta poistetaan mahdollisuus varallisuuden kartuttamiseen, sitä kutsutaan kommunismiksi.