lauantai 21. elokuuta 2021

Ensiasunto nuorelle

 Jälkikasvu alkaa olla siinä iässä, jossa mietitään oman talouden perustamista. On tullut ajankohtaiseksi pohtia myös sitä vaihtoehtoa, että ryhtyisin asuntosijoittajaksi ja nuoreni vuokralaiseksi. Minä saisin mieluisen vuokralaisen ja nuoreni joustavan vuokraisännän. Vai olisiko nuoren kannalta kuitenkin järkevämpää maksaa vuokraa itselleen? Asumismenot ovat joka tapauksessa suuret, miten niistä siis saisi parhaiten hyödyn irti? Lasketaanpa vähän (pyöristän summat, sillä luvut ovat suuntaa-antavia).

Nuori olisi nykyisillä tuloillaan oikeutettu asumistukeen, mutta tämä luonnollisesti edellyttää markkinahintaista vuokraa. Pieni vuokra (tai ei vuokraa lainkaan) taas ei oikeuta asumistukeen, mutta sitä ei myöskään tulkita verottajan toimesta lahjaksi.  

Minä maksan saamastani vuokratulosta verot. Mitä korkeampi vuokra, sitä korkeampi asumistuki ja sitä enemmän veroja maksettavaksi. Toisaalta markkinahintaa pienempää vuokraa ei tulkita tulonhankkimistoiminnaksi, jolloin saadusta vuokratulosta ei voi tehdä verovähennyksiä (vastike ja muut kulut kuten remontti tai kodinkoneet) eikä lainan korkoja voi vähentää pääomatuloista. Tällaisessa järjestelyssä ei ole kyse asuntosijoittamisesta, ainoastaan tulonsiirrosta vanhemmalta lapselle, joten ei pohdita vaihtoehtoa tämän pidemmälle.

Totuus on, että pääkaupunkiseudulta ei vapailta markkinoilta halpaa vuokra-asuntoa saa (tuetut asunnot ja solut jätetään nyt pois esimerkkilaskelmista) ja edullisia asuntoja ei ole sijoittajallekkaan tarjolla. Vaikka emme puhu nyt edes kaikkein halutuimmista alueista, maksaa pikkuyksiö täällä saman verran kuin omakotitalo isolla tontilla jossain vähän kauempaa. Eri asuinalueiden välillä asuntojen myyntihinnoissa on silti suurempia suhteellisia eroja kuin vuokrahinnoissa. Vuokrattavuudessakin on toki eroja, mutta minun kristallipalloni ei näytä, mitkä alueet ovat tulevaisuuden nousijoita.

Skenaario A, jossa nuori muuttaa yksiöön toivomalleen alueelle:

Vaihtoehto 1a. Minä ostan sijoitusasunnon, nuori muuttaa siihen vuokralle

Tehdään ensimmäinen laskuharjoitus. Oletetaan, että potentiaalisen asunnon markkinavuokra olisi 700€/kk. Tehdään toinen oletus, että nuoren epäsäännölliset tulot olisivat keskimäärin n. 1200€ kuukaudessa. Kelan laskuri antaa asumistuen määräksi 251€/kk. Omaa maksettavaa nuorelle jää 449€/kk.

Minä taas joudun ottamaan lainan sijoitusasuntoani varten. Oletuksella asunnon hinta 150t€ ja omarahoitusosuus 20% lainan määräksi tulee 120t€. Vastike 150€/kk. 25 vuoden lainasta maksaisin 497€/kk josta korkojen osuus on 112€. Muiden vähennysten lisäksi voin vähentää sijoituslainan korot 100%. Kassavirtani olisi negatiivinen (-77€/kk) ja sijoitetun pääoman tuotto olisi vaivaiset 4,3% mikä on paljon vähemmän kuin salkkuni keskituotto muutoin.

Minun ja lapseni yhteenlaskettu kulu nuoren asumisesta olisi tällöin 526€ kuukaudessa, josta nuoren osuus on 449€ ja minun 77€. Verrattuna vieraalta vuokraamiseen tämä olisi kalliimpaa, mutta toisaalta sijoitusasunto muuttuisi pikkuhiljaa omaksi. Muihin sijoituksiini jäisi silti vähemmän. Minun varallisuuteni kasvaa, nuoren ei.

Vaihtoehto 2a. Nuori ostaa saman asunnon itse

Tonnin tuloilla ei saa pankista lainaa, mutta oletetaan että pääsemme vuosikymmeniä kestäneen pankkisuhteen ja sopivien vakuuksien avulla pankin kanssa sopimukseen. Lainaehdot samat kuin edellä.

Nuori maksaa lyhennyksen 497€. Tämän lisäksi nuori maksaa vastikkeen 150€/kk. Asumistukea nuori saisi 20€. Ensiasunnon lainan koroista alijäämähyvitys on 32%, jolloin asumisen hinnaksi jää 591€/kk.

Asunto jää nuoren omistukseen ja jos tulee tarve muuttaa toiselle paikkakunnalle tai vaikka puolison kanssa yhdessä isompaan, voi tämän asunnon laittaa vuokralle (samat ehdot) jolloin hänen kassavirtansa on asunnon osalta negatiivinen. Todennäköistä kuitenkin on, että lainaa on jo jonkin verran lyhennetty, jolloin tätä asuntoa voi käyttää myös vakuutena. Ja että kumppanin kanssa yhteen muutettaessa asuinkulut pienenevät. Negatiivinen kassavirta voisi kuitenkin katkaista kamelin selän ja ainakin se rajoittaa muihin sijoituksiin säästämistä. Nuoren varallisuus silti kasvaa.

Vaihtoehto 3a. Nuori vuokraa asunnon vapailta markkinoilta

Nuori maksaa vuokraa 700€ ja saa asumistuen 251€/kk. Omaa maksettavaa nuorelle jää 449€. Vain kolmannen osapuolen varallisuus kasvaa.


Skenaario B, jossa nuori muuttaa yksiöön alueelle, johon hänellä on varaa. Pysytellään kuitenkin pääkaupunkiseudulla.

Vaihtoehto 1b. Minä ostan sijoitusasunnon, nuori muuttaa siihen vuokralle

Markkinavuokra ei putoa niin paljon kuin voisi olettaa, vaan tälläkin alueella se olisi 600€. Asumistuki putoaisi hieman, ollen nyt 237€ ja omaa maksettavaa jäisi 363€.

Tätä 100t€ hintaista asuntoa varten tarvittaisiin lainaa enää 80t€. Maksueränä 332€ josta koron osuus 75€. Kassavirta olisi positiivinen 76€. Tämän kanssa olisi jo helppo elää. Sijoitetun pääoman tuotto 6,5%. Yhdessä maksaisimme asumisesta 287€ josta nuoren osuus on 363€ ja minun voittoni 76€. Minun varallisuuteni kasvaa, nuoren ei

Vaihtoehto 2b. Nuori ostaa saman asunnon itse

Nyt pankin kanssa olisi jo paljon helpompi neuvotella. Asumistuki muutoin samoilla ehdoilla ja vastikkeella 0€. Kuukausittaiset menot verovähennyksen jälkeen 458€ ja jos muutto olisi edessä, nuoren kassavirta olisi 76€ positiivinen tämän asunnon osalta. Nuoren varallisuus kasvaa.

Vaihtoehto 3b. Nuori vuokraa asunnon vapailta markkinoilta

Asumistuen jälkeen nuoren maksettavaksi jäävä 363€ on satasen vähemmän kuukaudessa, kuin suositummalla alueella. Se on niin paljon edullisempaa, että pienituloinen nuori säästää vielä 50€/kk joukkoliikennelipun ostamisen jälkeenkin. Vain kolmannen osapuolen varallisuus kasvaa.

- - - - 

  Kun tehdään valintaa asunnon oston ja vuokraamisen väliltä, olen sitä mieltä, että oma asunto on turvasatama. Sitä voi käyttää vakuutena ja tulonlähteenä, jos oma asumistarve muuttuu. Toivon, että nuoreni on pian tilanteessa, jossa hänen ei tarvitse enää turvautua asumistukeen. Erityisesti sen loppumisen jälkeen jokainen euro, minkä maksaa ulkopuoliselle vuokraa, on pois omasta vaurastumisesta. Asumiskulut ovat joka tapauksessa korkeat ja olisi kannattamatonta antaa tuon rahan lipua läpi käsien ilman, että se kartuttaa omaa varallisuutta.

Nuoren pitäisi joustaa sijainnista, sillä vaikka ei puhuta edes kaikkein kalleimmista alueista ei sijoitusasunnon hankkiminen negatiivisella kassavirralla ole järkevää. Puhumattakaan siitä riskistä, mitä lainalle tapahtuu korkojen noustessa. Täytyy myös pitää mielessä, että asumiseen (tai sijoitusasuntoon) menevä extra on pois muista sijoituksista ja se alentaa luottokelpoisuutta siinä tapauksessa, että tarvitsee uuden asuntolainan tai sijoituslainan. Kun vertaa asumisen hintaa nuorelle vapailta markkinoilta vuokratun asunnon tai 15km päästä omaksi ostetun asunnon välillä, jää hintaeroa enää muutama euro kuukaudessa. Asumistuen loppuessa vuokra-asunto muuttuu monta sataa kalliimmaksi, mutta omistusasunnon kustannus pysyy ennallaan.

 Tämän laskelman perusteella on päivänselvää, että on taloudellisesti järkevämpää ostaa oma, kuin vuokrata. Kunhan alue on oikea. Ainoa syy, miksi suosittelisin lapselleni vuokra-asumista oman asunnon sijaan olisi, jos hänelle tarjoutuisi mahdollisuus päästä tuetun vuokra-asumisen piiriin. Tai jos hän jakaisi soluasunnon hyvin pienin kuluin. Ja tässäkin tapauksessa säästyneet sataset pitäisi ehdottomasti sijoittaa, ei käyttää päivittäismenoihin.

Entä sitten äidin sijoitusasunto vs. nuoren oma laina. Kuten jo aluksi totesin, omassa omistuksessa oleva asunto muuttovoittoisella paikkakunnalla on turvasatama, vaikkei siinä itse asuisikaan. Jos ostaisin sijoitusasunnon vuokratakseni sen lapselleni, en auttaisi nuortani oman varallisuutensa kerryttämisessä. Hänen kannaltaan tilanne olisi sama kuin jos vuokra-asunto olisi hankittu vapailta markkinoilta.


Epilogi:

Näitä lukuja laskiessani tuli väkisinkin mieleen myös koko asumistuen mielettömyys. Sen on tarkoitus tukea huonoimmassa asemassa olevia pienituloisia, mutta todellisuudessa se vain syventää tuloloukkua. Eikö pienituloista auttaisi paljon enemmän, jos hänelle annettaisiin keino parantaa asemaansa hankkimalla asunto omaan omistukseen ja vähentämällä sitä kautta asumismenojaan pysyvästi? Nyt se on kohdennettu vuokra-asumiseen, sillä lainan lyhennystä ei lasketa asumiskuluksi. Pohjalla on ajatus, ettei valtion ole tarkoitus kustantaa kenenkään henkilökohtaita varallisuutta. Mutta samaan aikaan asumistuella kustannetaan asuntosijoittajan lyhennykset samaisesta asunnosta. Yleensä se "asuntosijoittaja" on vielä yleishyödyllinen yhdistys tai yritys, joka maksaa vuokratuloista 0% veroa vääristäen samalla kilpailua markkinoilla ja maksamalla kovia bonuksia omalle sidosryhmälleen. Asumistuki pitää vuokralla asujat vuokralaisina jatkossakin.

Sen sijaan että poliittinen vasemmisto miettii millä yksityisen vuokranantajan marginaalia voitaisiin verotuksella kutistaa, voisi koko ajatuksen kääntää päälaelleen: mitäpä jos pienituloisen kohdalla laskettaisiin myös osa lyhennyksestä asumiskuluksi silloin, kun asuntolaina kohdistuu ensimmäiseen omaan asuntoon eikä muuta varallisuutta ole vielä kertynyt? Pienituloisella olisi aito mahdollisuus nousta pois tuloloukustaan. Veronkiristys kun ei helpota asuntomarkkinoita niin kauan kuin suurimmat vuokranantajat ovat joka tapauksessa isoja yhdistyksiä ja yrityksiä, joilla on mahdollisuus tehokkaaseen verosuunnitteluun. 


Tässä vielä laskuharjoituksessa käytettyjä lukuja ja täsmennyksiä:

Esitietoja:

Alue 1

Alue 2


Vuokra

700,00 €

600,00 €


Nuoren tulot

1 200,00 €

1 200,00 €


Asumistuki vuokra-asunnossa

250,82 €

237,22 €


Perusomavastuu

207,48 €

207,48 €


Enimmäis asumismenot

521,00 €

504,00 €






Asunnon hinta

150 000,00 €

100 000,00 €


€/m2

5 000,00 €

3 333,33 €


Velkaosuus

120 000,00 €

80 000,00 €


Omavastuu 20%

30 000,00 €

20 000,00 €


Vastike

150,00 €

150,00 €


Maksuerä

496,65 €

331,93 €


Koron osuus

112,35 €

74,90 €

Sijoitusvelan korot voi vähentää kokonaisuudessaan

Verot vähennysten jälkeen (30%)

130,54 €

141,78 €

Pääomatuloista vähennetään vastike, korko ja lainanhoitokulut

Kassavirta

-77,19 €

76,29 €


Pääomantuotto

4,3 %

6,5 %

 





Asumistuki omistusasunnossa

19,63 €

0,00 €


Perusomavastuu

207,48 €

207,48 €


Enimmäisasumismenot

232,02 €

199,21 €

Vastike, vesimaksu, lämmityskulut ja osa korkomenoista

Todellinen kuukausimeno, kun verovähennykset otettu huomioon

591,06 €

457,96 €

Ensiasunnon korkokuluista 32% vähennyksiin