Ensiasunto nuorelle

 Jälkikasvu alkaa olla siinä iässä, jossa mietitään oman talouden perustamista. On tullut ajankohtaiseksi pohtia myös sitä vaihtoehtoa, että ryhtyisin asuntosijoittajaksi ja nuoreni vuokralaiseksi. Minä saisin mieluisen vuokralaisen ja nuoreni joustavan vuokraisännän. Vai olisiko nuoren kannalta kuitenkin järkevämpää maksaa vuokraa itselleen? Asumismenot ovat joka tapauksessa suuret, miten niistä siis saisi parhaiten hyödyn irti? Lasketaanpa vähän (pyöristän summat, sillä luvut ovat suuntaa-antavia).

Nuori olisi nykyisillä tuloillaan oikeutettu asumistukeen, mutta tämä luonnollisesti edellyttää markkinahintaista vuokraa. Pieni vuokra (tai ei vuokraa lainkaan) taas ei oikeuta asumistukeen, mutta sitä ei myöskään tulkita verottajan toimesta lahjaksi.  

Minä maksan saamastani vuokratulosta verot. Mitä korkeampi vuokra, sitä korkeampi asumistuki ja sitä enemmän veroja maksettavaksi. Toisaalta markkinahintaa pienempää vuokraa ei tulkita tulonhankkimistoiminnaksi, jolloin saadusta vuokratulosta ei voi tehdä verovähennyksiä (vastike ja muut kulut kuten remontti tai kodinkoneet) eikä lainan korkoja voi vähentää pääomatuloista. Tällaisessa järjestelyssä ei ole kyse asuntosijoittamisesta, ainoastaan tulonsiirrosta vanhemmalta lapselle, joten ei pohdita vaihtoehtoa tämän pidemmälle.

Totuus on, että pääkaupunkiseudulta ei vapailta markkinoilta halpaa vuokra-asuntoa saa (tuetut asunnot ja solut jätetään nyt pois esimerkkilaskelmista) ja edullisia asuntoja ei ole sijoittajallekkaan tarjolla. Vaikka emme puhu nyt edes kaikkein halutuimmista alueista, maksaa pikkuyksiö täällä saman verran kuin omakotitalo isolla tontilla jossain vähän kauempaa. Eri asuinalueiden välillä asuntojen myyntihinnoissa on silti suurempia suhteellisia eroja kuin vuokrahinnoissa. Vuokrattavuudessakin on toki eroja, mutta minun kristallipalloni ei näytä, mitkä alueet ovat tulevaisuuden nousijoita.

Skenaario A, jossa nuori muuttaa yksiöön toivomalleen alueelle:

Vaihtoehto 1a. Minä ostan sijoitusasunnon, nuori muuttaa siihen vuokralle

Tehdään ensimmäinen laskuharjoitus. Oletetaan, että potentiaalisen asunnon markkinavuokra olisi 700€/kk. Tehdään toinen oletus, että nuoren epäsäännölliset tulot olisivat keskimäärin n. 1200€ kuukaudessa. Kelan laskuri antaa asumistuen määräksi 251€/kk. Omaa maksettavaa nuorelle jää 449€/kk.

Minä taas joudun ottamaan lainan sijoitusasuntoani varten. Oletuksella asunnon hinta 150t€ ja omarahoitusosuus 20% lainan määräksi tulee 120t€. Vastike 150€/kk. 25 vuoden lainasta maksaisin 497€/kk josta korkojen osuus on 112€. Muiden vähennysten lisäksi voin vähentää sijoituslainan korot 100%. Kassavirtani olisi negatiivinen (-77€/kk) ja sijoitetun pääoman tuotto olisi vaivaiset 4,3% mikä on paljon vähemmän kuin salkkuni keskituotto muutoin.

Minun ja lapseni yhteenlaskettu kulu nuoren asumisesta olisi tällöin 526€ kuukaudessa, josta nuoren osuus on 449€ ja minun 77€. Verrattuna vieraalta vuokraamiseen tämä olisi kalliimpaa, mutta toisaalta sijoitusasunto muuttuisi pikkuhiljaa omaksi. Muihin sijoituksiini jäisi silti vähemmän. Minun varallisuuteni kasvaa, nuoren ei.

Vaihtoehto 2a. Nuori ostaa saman asunnon itse

Tonnin tuloilla ei saa pankista lainaa, mutta oletetaan että pääsemme vuosikymmeniä kestäneen pankkisuhteen ja sopivien vakuuksien avulla pankin kanssa sopimukseen. Lainaehdot samat kuin edellä.

Nuori maksaa lyhennyksen 497€. Tämän lisäksi nuori maksaa vastikkeen 150€/kk. Asumistukea nuori saisi 20€. Ensiasunnon lainan koroista alijäämähyvitys on 32%, jolloin asumisen hinnaksi jää 591€/kk.

Asunto jää nuoren omistukseen ja jos tulee tarve muuttaa toiselle paikkakunnalle tai vaikka puolison kanssa yhdessä isompaan, voi tämän asunnon laittaa vuokralle (samat ehdot) jolloin hänen kassavirtansa on asunnon osalta negatiivinen. Todennäköistä kuitenkin on, että lainaa on jo jonkin verran lyhennetty, jolloin tätä asuntoa voi käyttää myös vakuutena. Ja että kumppanin kanssa yhteen muutettaessa asuinkulut pienenevät. Negatiivinen kassavirta voisi kuitenkin katkaista kamelin selän ja ainakin se rajoittaa muihin sijoituksiin säästämistä. Nuoren varallisuus silti kasvaa.

Vaihtoehto 3a. Nuori vuokraa asunnon vapailta markkinoilta

Nuori maksaa vuokraa 700€ ja saa asumistuen 251€/kk. Omaa maksettavaa nuorelle jää 449€. Vain kolmannen osapuolen varallisuus kasvaa.

Skenaario B, jossa nuori muuttaa yksiöön alueelle, johon hänellä on varaa. Pysytellään kuitenkin pääkaupunkiseudulla.

Vaihtoehto 1b. Minä ostan sijoitusasunnon, nuori muuttaa siihen vuokralle

Markkinavuokra ei putoa niin paljon kuin voisi olettaa, vaan tälläkin alueella se olisi 600€. Asumistuki putoaisi hieman, ollen nyt 237€ ja omaa maksettavaa jäisi 363€.

Tätä 100t€ hintaista asuntoa varten tarvittaisiin lainaa enää 80t€. Maksueränä 332€ josta koron osuus 75€. Kassavirta olisi positiivinen 76€. Tämän kanssa olisi jo helppo elää. Sijoitetun pääoman tuotto 6,5%. Yhdessä maksaisimme asumisesta 287€ josta nuoren osuus on 363€ ja minun voittoni 76€. Minun varallisuuteni kasvaa, nuoren ei

Vaihtoehto 2b. Nuori ostaa saman asunnon itse

Nyt pankin kanssa olisi jo paljon helpompi neuvotella. Asumistuki muutoin samoilla ehdoilla ja vastikkeella 0€. Kuukausittaiset menot verovähennyksen jälkeen 458€ ja jos muutto olisi edessä, nuoren kassavirta olisi 76€ positiivinen tämän asunnon osalta. Nuoren varallisuus kasvaa.

Vaihtoehto 3b. Nuori vuokraa asunnon vapailta markkinoilta

Asumistuen jälkeen nuoren maksettavaksi jäävä 363€ on satasen vähemmän kuukaudessa, kuin suositummalla alueella. Se on niin paljon edullisempaa, että pienituloinen nuori säästää vielä 50€/kk joukkoliikennelipun ostamisen jälkeenkin. Vain kolmannen osapuolen varallisuus kasvaa.

- - - - 

  Kun tehdään valintaa asunnon oston ja vuokraamisen väliltä, olen sitä mieltä, että oma asunto on turvasatama. Sitä voi käyttää vakuutena ja tulonlähteenä, jos oma asumistarve muuttuu. Toivon, että nuoreni on pian tilanteessa, jossa hänen ei tarvitse enää turvautua asumistukeen. Erityisesti sen loppumisen jälkeen jokainen euro, minkä maksaa ulkopuoliselle vuokraa, on pois omasta vaurastumisesta. Asumiskulut ovat joka tapauksessa korkeat ja olisi kannattamatonta antaa tuon rahan lipua läpi käsien ilman, että se kartuttaa omaa varallisuutta.

Nuoren pitäisi joustaa sijainnista, sillä vaikka ei puhuta edes kaikkein kalleimmista alueista ei sijoitusasunnon hankkiminen negatiivisella kassavirralla ole järkevää. Puhumattakaan siitä riskistä, mitä lainalle tapahtuu korkojen noustessa. Täytyy myös pitää mielessä, että asumiseen (tai sijoitusasuntoon) menevä extra on pois muista sijoituksista ja se alentaa luottokelpoisuutta siinä tapauksessa, että tarvitsee uuden asuntolainan tai sijoituslainan. Kun vertaa asumisen hintaa nuorelle vapailta markkinoilta vuokratun asunnon tai 15km päästä omaksi ostetun asunnon välillä, jää hintaeroa enää muutama euro kuukaudessa. Asumistuen loppuessa vuokra-asunto muuttuu monta sataa kalliimmaksi, mutta omistusasunnon kustannus pysyy ennallaan.

 Tämän laskelman perusteella on päivänselvää, että on taloudellisesti järkevämpää ostaa oma, kuin vuokrata. Kunhan alue on oikea. Ainoa syy, miksi suosittelisin lapselleni vuokra-asumista oman asunnon sijaan olisi, jos hänelle tarjoutuisi mahdollisuus päästä tuetun vuokra-asumisen piiriin. Tai jos hän jakaisi soluasunnon hyvin pienin kuluin. Ja tässäkin tapauksessa säästyneet sataset pitäisi ehdottomasti sijoittaa, ei käyttää päivittäismenoihin.

Entä sitten äidin sijoitusasunto vs. nuoren oma laina. Kuten jo aluksi totesin, omassa omistuksessa oleva asunto muuttovoittoisella paikkakunnalla on turvasatama, vaikkei siinä itse asuisikaan. Jos ostaisin sijoitusasunnon vuokratakseni sen lapselleni, en auttaisi nuortani oman varallisuutensa kerryttämisessä. Hänen kannaltaan tilanne olisi sama kuin jos vuokra-asunto olisi hankittu vapailta markkinoilta.

Epilogi:

Näitä lukuja laskiessani tuli väkisinkin mieleen myös koko asumistuen mielettömyys. Sen on tarkoitus tukea huonoimmassa asemassa olevia pienituloisia, mutta todellisuudessa se vain syventää tuloloukkua. Eikö pienituloista auttaisi paljon enemmän, jos hänelle annettaisiin keino parantaa asemaansa hankkimalla asunto omaan omistukseen ja vähentämällä sitä kautta asumismenojaan pysyvästi? Nyt se on kohdennettu vuokra-asumiseen, sillä lainan lyhennystä ei lasketa asumiskuluksi. Pohjalla on ajatus, ettei valtion ole tarkoitus kustantaa kenenkään henkilökohtaita varallisuutta. Mutta samaan aikaan asumistuella kustannetaan asuntosijoittajan lyhennykset samaisesta asunnosta. Yleensä se "asuntosijoittaja" on vielä yleishyödyllinen yhdistys tai yritys, joka maksaa vuokratuloista 0% veroa vääristäen samalla kilpailua markkinoilla ja maksamalla kovia bonuksia omalle sidosryhmälleen. Asumistuki pitää vuokralla asujat vuokralaisina jatkossakin.

Sen sijaan että poliittinen vasemmisto miettii millä yksityisen vuokranantajan marginaalia voitaisiin verotuksella kutistaa, voisi koko ajatuksen kääntää päälaelleen: mitäpä jos pienituloisen kohdalla laskettaisiin myös osa lyhennyksestä asumiskuluksi silloin, kun asuntolaina kohdistuu ensimmäiseen omaan asuntoon eikä muuta varallisuutta ole vielä kertynyt? Pienituloisella olisi aito mahdollisuus nousta pois tuloloukustaan. Veronkiristys kun ei helpota asuntomarkkinoita niin kauan kuin suurimmat vuokranantajat ovat joka tapauksessa isoja yhdistyksiä ja yrityksiä, joilla on mahdollisuus tehokkaaseen verosuunnitteluun. 

Tässä vielä laskuharjoituksessa käytettyjä lukuja ja täsmennyksiä:

Esitietoja:	Alue 1	Alue 2
Vuokra	700,00 €	600,00 €
Nuoren tulot	1 200,00 €	1 200,00 €
Asumistuki vuokra-asunnossa	250,82 €	237,22 €
Perusomavastuu	207,48 €	207,48 €
Enimmäis asumismenot	521,00 €	504,00 €
Asunnon hinta	150 000,00 €	100 000,00 €
€/m2	5 000,00 €	3 333,33 €
Velkaosuus	120 000,00 €	80 000,00 €
Omavastuu 20%	30 000,00 €	20 000,00 €
Vastike	150,00 €	150,00 €
Maksuerä	496,65 €	331,93 €
Koron osuus	112,35 €	74,90 €	Sijoitusvelan korot voi vähentää kokonaisuudessaan
Verot vähennysten jälkeen (30%)	130,54 €	141,78 €	Pääomatuloista vähennetään vastike, korko ja lainanhoitokulut
Kassavirta	-77,19 €	76,29 €
Pääomantuotto	4,3 %	6,5 %
Asumistuki omistusasunnossa	19,63 €	0,00 €
Perusomavastuu	207,48 €	207,48 €
Enimmäisasumismenot	232,02 €	199,21 €	Vastike, vesimaksu, lämmityskulut ja osa korkomenoista
Todellinen kuukausimeno, kun verovähennykset otettu huomioon	591,06 €	457,96 €	Ensiasunnon korkokuluista 32% vähennyksiin

Aloittaisinko kuntoilun? Pitäisikö aloittaa sijoittaminen?

 Entisessä työssäni kävelin helposti 16.000 askelta päivässä. Lisäksi kun työajat olivat mitä olivat, jalkojen ylös nostaminen houkutteli usein enemmän kuin lenkki.  Kun vielä korona iski päälle, jäi myös satunnainen osallistuminen ryhmäliikuntaan. Vaikka kävelykestävyyteni onkin mahtava, huomasin aika pian työpaikan vaihdon jälkeen, että olen muuten aivan rapakunnossa.

Kun aloittaa lähes viisikymppisenä kuntourheilun, ei paljoa lämmitä muistot nuoruuden kilpaurheiluvuosista. Jokaisella juoksuaskeleella keuhkot tuntuvat repeävän ja perä painaa kuin se olisi betonia. Mutta aloitettava on, sillä ajatus kehon rappeutumisesta käyttökelvottomaan kuntoon, kun elämää on edelleen jäljellä useita vuosikymmeniä, tuntuu vielä kamalammalta.

Koska siis on oikea aika aloittaa kunnon kohottaminen? No sehän on tänään, sillä ei ole mitään syytä lykätä päätöstä huomiseen. Ja koska aloitan pohjalta, tavoitteet ovat sen mukaiset. Tarkemmin sanottuna aloitin Porin Juoksukoulun, jonka ilmaisen ohjelman voi ladata pdf muodossa täältä. 

Kunnostaan huolehtiminen on jokaisen peusoikeus ja -velvollisuus. Se on kuin laittaisi rahaa pankkiin. Hyvä kunto nostaa elämänlaatua ja mahdollistaa monia asioita, jotka huonokuntoiselta jää tekemättä.

 Joku saattaa perustella omaa inhoaan liikkumista kohtaan sillä, että vanhemmat eivät lapsena vieneet satubalettiin tai jääkiekkoharrastus oli liian kallista. Tai että koululiikunta tappoi kaiken kiinnostuksen liikuntaa kohtaan. Tottahan se on, että aikaisemmat pettymykset vievät motivaatiota, mutta estävätkö ne jotain kokonaan, on täysin omien korvien välissä.

Nämä samat realiteetit koskevat myös sijoittamisen aloittamista. Oikea aika aloittaa on tänään. Huomiseen ei kannata odottaa. Ja kannattaa aloittaa itselleen sopivan kokoisella askeleella. Esimerkiksi kympillä kuukaudessa. Jos Juoksukoulun ohjelmaa seuraamalla jaksan tänään hölkätä kaksi minuuttia ja ensiviikolla kolme, 11 viikon kuluttua voin sitkeydellä olla jo tavoitteessani, eli siellä 5km juoksulenkissä. Jos siis tänään sijoitan kympin kuussa ja jossain vaiheessa viisikymppisen, pääsen ennen pitkää tavoitteeseen, joka on 10% sijoittaminen kaikista bruttotuloista.

 "Korkoa korolle ilmiö on maailman kahdeksas ihme". Jos viisaat vanhemmat aloittavat lapselleen säästämisen heti lapsen synnyttyä vaikkapa 50€ kuukaudessa ja alkupääomaksi isovanhemmat ovat lahjoittaneet muutaman tuhannen pesämunan, voi meillä hyvinkin olla edessämme alta kolmekymppinen miljonääri. Samaan tapaan jo pienestä pitäen urheilun pariin kannustetun henkilön on helpompi ylläpitää säännöllistä kuntoilua aikuisenakin. Jos näin onnekkaasti ei käynyt omalla kohdalla se ei tarkoita, etteikö asialle enää kannattaisi tehdä mitään.

Sillä vaikka aloittaisi sijoittamisen vasta myöhemmällä iällä, se on silti järkevää, kannattavaa ja turvaa tuovaa samalla tavalla kuin kuntoilunkin aloittaminen tuottaa tulosta kaiken ikäisille. Aloittamista ei siksi kannata lykätä ja ikinä ei ole liian vanha.

Eikä ole myöskään yhtä oikeaa tapaa. Kokeilemalla vaihtoehtoja löytää itselleen parhaiten toimivan mallin. Oli se sitten vesijumppa tai frisbeegolf, kryptovaluutat tai treidaaminen. Mutta se on varmaa, että reipas kävely ulkoilmassa sopii jokaiselle siinä missä indeksirahastotkin. Näistä on aina turvallista aloittaa.

 Mitä sitten aloittamiseen tarvii? Minun ei tarvitse ostaa kalliita välineitä tai lukea kolmea kirjaa saadakseni sykkeen nousemaan. Kun alkuun on tarkoituksena vain lisätä hiukan peruskuntoa, minun ei tarvitse olla expertti eikä hölkkääminen mene hukkaan vaikka myöhemmin toteaisin että lajini on pyöräily. Sijoittajankaan ei tarvitse tietää kaikkea. Ei tarvitse varata aikaa pankin sijoitusneuvojalle tai ymmärtää pörssikaupan kiemuroita. Kun aloittaa sopivalla panoksella, on mahdollinen tappiokin hallittavissa ja kokeilemalla oppii.

 Jos et vielä kuntoile, aloita se tänään. Jos et vielä sijoita, aloita se tänään.

Sijoittaminen ja etiikka

 Tunnustan, että vietän turhan paljon aikaa somessa. Osa tästä ajasta kuluu facbookin lukuisilla foorumeilla joissa tulee keskusteltua aiheesta kuin aiheesta. Facebookin yksi rikkaus on se, että sen käyttäjät tulevat kaikenlaisista taustoista ja kulttuureista, eikä ikinä voi olettaa että olisi muiden keskustelijoiden kanssa samalla linjalla automaattisesti. Tämä on minusta näissä keskusteluissa parasta. Pääsee samalla pohtimaan myös omaa arvomaailmaansa.

 Yhdessä aloituksessa nuori nainen kertoi muuttavansa ensimmäiseen omaan asuntoon ja että hänellä on toiminimi, jonka kautta tulot ovat epäsäännölliset. Aloittaja pohti, miten saisi varmasti rahansa riittämään. Vastasin hänelle, että aina pitää maksaa itselleen ensin ja että tavoite tulisi olla 10% tuloista sijoituksiin, mutta nyt alkuun ottaa tavakseen pistää edes sen 10€/kk vaikka passiivisiin indeksirahastoihin, tämän jälkeen maksetaan kriittiset laskut (vuokra jne.) ja sitten loput menot. Jos säästämistä ei tee heti alkuun, se jää helposti tekemättä ja silloin ei turvaa tuova varallisuus kasva. Oletin että kommenttini hautautuu sekalaisten säästövinkkien sekaan, mutta toivoin, että ajatuksen siemen voisi jäädä kuitenkin muhimaan pohjalle.

Mutta en odottanut, että ajatustani vastustettaisiin. Vaikka aloittaja olikin käynyt kommenttini peukuttamassa, joku muu keskustelija halusi kertoa, että sijoittaminen ei ole eettistä ja että tälläistä vinkkiä ei oltu pyydetty. Hän tuntui hiukan loukkaantuneen siitä, että tarjosin sijoittamista vastaukseksi kysymykseen raha-asioiden kestävästä hallinnasta.

Ymmärrän hyvin näkemyksen, että kaikki yritystoiminta ei ole eettistä ja valinnoillaan myös sijoittaja voi päättää oman salkkunsa eettisen jalanjäljen. Mutta että sijoittaminen ei ylipäätään olisi eettistä? Mikä saa länsimaisessa demokratiassa kasvaneen ihmisen ajattelemaan näin.

Vaikka osakeyhtiö todellisuudessa on vain muutama bitti yritystietokannassa, sen mitä käytännössä koemme yhtiönä on sen fyysinen toimintaympäristö, työntekijät, tuotekehitys ja itse tuote. Kaikkien näiden saavuttaminen vaatii rahoitusta, eli osakepääomaa jonka me osakkaat tuomme sijoittamalla yritykseen. Perusperiaate on aina sama, oli kysymys sitten pienestä perheyrityksestä tai monikansallisesta jätistä. Yrityksen tavoite on tuottaa lisäarvoa omistajilleen ja kaikkeen kasvuun tarvitaan rahoitusta joka on saatu joko osakepääomaa kasvattamalla, aikaisemmista voitoista tai lainarahalla. Sijoittajia tarvitaan siis siihen, että voimme luoda uusia yrityksiä, kehittää ideoita tuotteiksi ja vallata uusia markkina-alueita. Ja ilman yritystoimintaa meillä ei olisi työpaikkoja, ei verotusta, ei koulutusta, ei sairaanhoitoa... Itse sijoittaja olen pienosakas niissä yrityksissä, joiden osakkeita omistan. Jopa osakerahaston kautta omistan mikroskooppisen osan näitä yrityksiä.

Useilla yhdistyksillä tärkeänä tulonlähteenä on asuntosijoitukset, joita ne voivat pyörittää ilman veroja. Sijoittaminen on siis monen hyväntekeväisyystoiminnan ja mm. eläkkeittemme selkärankana.

Itseasiassa jokainen suomen kansalainen on oikeastaan sijoittaja siitä hetkestä alkaen, kun hän maksaa ensimmäisen kerran veroja tuloistaa, sillä samalla hän maksaa sivukuluja jotka työeläkeyhtiöt sijoittavat parhaansa mukaan, jotta meillä olisi varaa maksaa eläkkeitä myös tuleville sukupolville. Ruotsissa tätä on viety vielä vähän pidemmälle. Siellä kansalainen voi itse valita sijoituskohteen osalle kerätyistä varoistaan (rahastoeläke).

Olen ennenkin sanonut, että oman talouden hallinnointia varallisuuden kerryttämisen näkökulmasta opetetaan meillä kouluissa aivan liian vähän. Ja aikuisena sitä ei opeteta lainkaan niille kansanryhmille, jotka tästä eniten hyötyisivät. Meillä on täysin hyväksyttävää pahoitella, kuinka ihmiset ovat köyhyysloukuissa, mutta silti heille ei opeteta keinoja nousta niistä ylös kerryttämällä omaa varallisuuttaan. Ainoastaan mietitään tapoja, joiden avulla voitaisiin tehdä sijoittamisesta vähemmän houkuttelevaa, vaikka jo naapurimaidemme esimerkki näyttää että mitä enemmän yksityiset ihmiset panostavat sijoittamiseen, sitä paremmin kantaa koko kansantalous. Turvaverkon sijaan meillä on tarjolla merenpohjaan kiinnitetty turvahäkki.

Mikä saa siis ihmisen ajattelemaan, että sijoittaminen ei ole eettistä. Tai että se ei ole eettistä jos sitä tekee yksityishenkilö? Kysyin tätä vastaustani kommentoineelta kirjoittajalta, mutta hän ei palannut asiaan. Osaatko sinä sanoa miksi?