Haave asuntosijoittamisesta

Myönnän, että olen hiukan kateellinen, kun luen juttuja asuntosijoittajista. Asuntojen vuokraaminen on juuri sen kaltaista passiivista tuloa, josta haaveilen. Olisi mahtavaa ostaa remonttikuntoinen yksiö tai kaksio Helsingin keskustasta tai muulta hyvin kaupaksi käyvältä alueelta, rempata se pitkäaikaista vuokralaista silmälläpitäen ja antaa rahan valua pankkitilille. Kun ensimäinen asunto alkaisi tuottaa, voisin vivuttaa ja ostaa toisen, kolmannen, neljännenkin. Mielessäni teen laskelmia kuluista ja tuloista, pohdin verovähennyksiä. Lasken myös paljonko asuntojeni arvo voisi nousta remonttien myötä ja ajan kuluessa.

Ja sitten herään päiväunistani. Tosiasia nimittäin on, että sellaisilta paikoilta, joilta haluaisin vuokrattavan asunnon hankkia, niitä ei ole myynnissä. Tai pyynnit ovat niin korkealla, että lainarahalla ostaessa ei vuokra riitä lyhennykseen kulujen ja verojen jälkeen. Ainakaan, jos mukaan pitää laskea vääjäämättä eteen tulevia vuokrattomia kuukausia ja taloyhtiön remontteja. Puhumattakaan tilanteesta, jossa vuokralainen jättäisi vuokran maksamatta ja takaisinsaatavia pitäisi lähteä perimään oikeuden kautta.

Tietenkin ymmärrän, että elämää on Kehä III ulkopuolellakin, eikä Helsinki todellakaan ole maailman napa. Itse vain olen täältä kotoisin enkä ole ikinä asunut missään muussa kaupungissa Suomessa. En tunne minkään muun kaupungin asuinalueita, en tiedä hyviä osoitteita tai kasvupotentiaalia. Voin aika kevyesti tehdä muutaman tuhannen euron sijoituksen kokeilumielessä uuteen instrumenttiin tai ostaa erän osaketta, jonka tuotto on pelkkää spekulointia. Asunnon ostaminen mututuntumalta aiheuttaa hengenahdistusta.

Miksi sijoitusasunto Helsingistä? Koska muuttoliikenne on tähän suuntaan. Vuokra-asuntomarkkinat vetävät hyvin nyt ja todennäköisesti myös myöhemminkin. Asuntojen hinnat eivät ole laskeneet pitkiin aikoihin. Ja silloin kun ne laskevat, ne ennenpitkää nousevat myös takaisin. Asunnot eivät ole jääneet myymättä sitten -90 luvun puolivälin.

Miksi ei sijoitusasuntoa Helsingistä? Asuntojen hinnat ovat taivaissa, koska kaikki muutkin hakevat sijoituskohdetta. Vaikka myös vuokrat ovat pilvissä, ne eivät ole kuitenkaan nousseet samaa tahtia kuin asuntojen hinnat. Jos asunnon joutuu rahoittamaan pelkällä velkarahalla, jää tuotto todella pieneksi. Vanhojen talojen remonttikulut ja remonteista aiheutuvat tyhjät kuukaudet syövät voittoa entisestään. Uudiskohteiden hinnat ovat järkyttävän korkeita.

Miksi sijoitusasunto jostain muusta kaupungista? Neliöhinnat ovat huomattavasti Helsinkiä halvemmat.

Miksi ei sijoitusasuntoa jostain muusta kaupungista? Suurimmissa ja vetovoimaisimmissa kaupungeissa ongelma on täysin sama kuin Helsingissä: asuntojen hinnat ovat nousseet asuntosijoitusbuumin myötä. Monessa kaupungissa alkaa olla jo vuokralaisen markkinat, koska vuokra-asuntoja on niin paljon tarjolla. Riski siitä, että vuokralaista ei löydy lainkaan on jo huomattava. Paikallistietämyksen pitäisi olla todella hyvällä tasolla, että pystyisi löytämään kannattavan kohteen. Voisi melkein ajatella, että jos itse löydän kohteen se ei ole hyvä, koska joku tietävämpi ei ole sitä jo napannut itselleen.

Voi olla että viiden vuoden kuluttua mietin tätä hetkeä ja ajattelen, olisinpa silloin älynnyt ostaa sijoitusasuntoni Helsingistä, kun hinnat olivat vielä maltilliset. Silti tuntuu että hinnat eivät voi nousta ikuisesti tai ainakaan vuokrat eivät voi. Ja toisaalta, vaikka nousisivatkin, riski olisi liian suuri velan vuoksi. Rakennusyhtiöt kuorivat sievoiset voitot, kun rakentavat pääosin pieniä asuntoja asuntosijoittajille myytäväksi. Tuntuu että perheasuntoja ei edes rakenneta enää. Opiskelijoiden asumistukiuudistuskin lisäsi räjähdysmäisesti yksiöiden kysyntää. Mitä tapahtuu, kun päättäjät vihdoin luopuvat aikansa eläneestä "ruokakunta" -määrittelystä? Voisiko olla, että hiilijalanjäljestään huolissaan olevat nuoret hakevatkin jatkossa kimppakämppiä yksiöiden sijaan? Asumistuen määräkään ei voi nousta loputtomiin ja gäppi tuen ja markkinavuokran välillä rajaa jossain kohtaa pois potentiaaliset vuokralaiset.

Olen katsellut asuntoja myös pääkaupunkiseudun reunamilta, mutta asuntojen hinnat ovat suhteessa riskiin turhan kalliita myös pienemmissä taajamissa. Voittoa voisi saada remontoimalla vanhan asunnon, mutta kun uudisrakennuksia pukkaa hirveällä vauhdilla, kuka haluaisi muuttaa vanhaan taloon. Uusien hinnat taas ovat niin kalliita, ettei sijoitetulle pääomalle saa järkevää tuottoa. Samaan aikaan riski siitä, että asunto jää käteen on huomattavan suuri. Ehkäpä tosiaan olen auttamattomasti myöhässä.

Ostin virtuaalivaluttaa kurssin ollessa korkeimmillaan. Menetykseni oli muutamia satasia. Jos ostan osakkeita hintahuipussa, niiden arvo laskee ja ehkä nousee joskus uudestaan. Niistä ei kuitenkaan aiheudu minulle kuukausittaisia menoja.

Jos ostan asunnon väärällä hetkellä, en pysty selviytymään asuntovelasta. Tai jos ostan asunnon, josta en pääse eroon, en pääse eroon myöskään sen kuluista. Ostin itse ensimmäisen asuntoni vuonna 1997. Edelliset asukkat olivat asuneet siinä kuuden vuoden ajan ja maksaneet velkaansa pois koko ajan. Myyntihinnasta heille jäi käteen saman verran, kuin mitä velkaa oli jäljellä. Heidän oli kuitenkin pakko myydä asuntonsa pois huomattavalla tappiolla, koska muuttivat työn perässä toiselle paikkakunnalle. Tämä riski on minulle liikaa ja taidan jatkaa kateellista haaveiluani.