lauantai 12. lokakuuta 2019

Surkeimmat sijoitukseni - Groundfunding

Vuoden 2017 alussa, kun kaikki sijoitukseni olivat pelkissä passiivissa osakerahastoissa, halusin kokeilla jotain aivan muuta. En tarkkaan muista kaikkia päätökseeni johtaneita syitä, mutta lopulta sijoituskohteeksi valikoitui kiintöistöjen joukkolainat, tarkemmin Groundfunding. Joukkolainoissa houkutti se, että korko oli kiinteä ja takuuvarma, kun osakerahastot taas seilasivat edestakaisin ja tuottoa saadakseen pitäisi ajoittaa myynti juuri oikeaan hetkeen.

Lähdin mukaan pienellä summalla. Sijoitin 1500€ yhteen rakennuskohteeseen, jonka valitsin hyvän koron ja velallisen hyvän luottoluokituksen vuoksi. Sain sijoitukselleni 10% tuoton ja olin niin tyytyväinen, että tein uuden sijoituksen. Tällä kertaa hiukan suuremmalla summalla ja valitsin taas kohteeni tarkasti.

Olen sijoittanut Groundfundingin kautta pian kolmen vuoden ajan ja keskimääräinen tuottoprosenttini on ollut 10,17%. Aikaisemmassa postauksessani sijoitusten osuus salkustani näkyy kohdassa: "Kiinteistöjen joukkorahoitus". Kohteiden valintaan olen käyttänyt paljon aikaa ja vaivaa valiten vain korkean luokituksen kohteita, sellaisilta sijainneilta joihin uskon ja sen tyyppisiin hankkeisiin, joissa on mielestäni järkeä. Miksi silti olen sitä mieltä, että ei olisi pitänyt koskea tähän roskaan?

Jos ihan suoraan sanon, minulla on kädet kainaloita myöten paskassa. Groundfunding näyttää nimittäin antavan lainanhakijoilleen poikkeuksetta luokituksen A tai B luoden harhan vähäriskisistä kohteista. Todellisuus onkin sitten aivan muuta.

Ensimmäisellä kerralla selvisin säikähdyksellä. Yhden sijoituskohteeni takaisinmaksu oli pahasti myöhässä mutta lopulta myynti onnistui ja sain sijoitukseni takaisin korkoineen. Tällä välin olin kuitenkin ehtinyt jo tehdä uusia sijoituksia, joista ainakin yksi näyttää menevän suoraan kaivoon.

Luulin sijoittavani varmaan kohteeseen, vai miltä tämä sinusta kuulostaa: "Kohteen ennakkomarkkinointi on parhaillaan käynnissä ja 19:sta asunnosta 8 on jo varattu." Kun luottoluokitus on toiseksi paras ja kohteesta jo puolet on käytännössä myyty ennenkuin edes rakennuslupaa on myönnetty, ei ensimmäisenä tule mieleen että koko lainasumma jää maksamatta takaisin. Etenkin kun Groundfundingin osuus koko hankkeen rahoituksesta oli vain vaivaiset 10%

Vaikka kohde onkin nyt rakennettu lähes valmiiksi ja asuinnoista on enää 4 myymättä, yritys päätyi konkurssiin ja käytännössä voin heiluttaa hyvästit koko sijoittamalleni summalle. Puhumattakaan menetetystä korkotuotosta. Yrityksen mukaan syynä oli "hankkeen talousarviossa ja suunnittelussa tehdyt virhelaskelmat". Miten laskelmat voi tehdä niin väärin, että rahaa ei jää takaisinmaksuun, vaikka kohde on lähes kokonaan myyty? Ymmärtäisin paremmin, jos kohteesta saatu voitto olisi jäänyt odotettua pienemmäksi tai jos lainan korot olisivat jääneet maksamatta. Nyt myynnistä saadut rahat ovat menneet "johonkin". Groundfundingin toimitusjohtaja Henrik Arén sanoo näin: "Jokainen rakennusprojekti tarkastetaan ennen kuin se hyväksytään palveluun sijoituskohteeksi. Luottotiedot ja vastuuhenkilöiden taustat tarkastetaan. Lisäksi hankkeen ja takaisinmaksusuunnitelman tulee olla uskottava." Toivottavasti sairaanhoitajan useamman kuukauden palkka lämmittää huijariyrittän taskussa. Groundfunding toki itse otti oman välityspalkkionsa heti päältä, kun sijoittajat oli saatu narutettua mukaan Groundfundingin kohteesta kertomien tietojen perusteella.

Eli yksi kohde useasta kaatui. Muihin tähän asti kaatuneisiin en ollut sijoittanut. Miksi silti valitan: koska minä olen piensijoittaja! Edes kaikkien joukkorahoitus sijoitukseni tuotot yhteensä eivät kata tätä yhtä tappiota. Ei edes pientä osaa siitä. Aion jatkossakin sijoittaa lainoihin. Mutta nyt ymmärrän paremmin todellisen riskin. Se on 100% sijoituksesta kauniista lupauksista huolimatta. Tämä tarkoittaa kaltaiseni piensijoittajan kannalta, että sijoituksen riskiluokituksella ei ole niinkään merkitystä. Tärkeää on, että yksittäiset summat ovat todella pieniä ja ne on hajautettu lukuisille eri velanottajille.

Groundfundingilla yksittäisen sijoituksen minimisumma on tuhansia, eikä heidän antamaansa luottoluokituksella ole mitään käytännön merkitystä. Lainoille ei ole edes osittaista takaisinmaksutakuuta. Piensijoittajalle Groundfunding kuitenkin markkinoi itseään näin: "Pieni pääomavaatimus mahdollistaa lisäksi hajauttamisen. Sijoittaja voi rakentaa oman “kiinteistösalkkunsa” ja valita juuri ne hankkeet tai projektit, joissa hän haluaa olla mukana. Kun yhteen projektiin sijoittaa pari tuhatta euroa, niin 10 000 eurolla pääsee mukaan jo viiteen erityyppiseen ja eri alueella sijaitsevaan projektiin, jolloin myös hajauttaminen asuntomarkkinoiden eri osamarkkinoiden välillä tulee huomioitua." Jos Groundfundingin kiinteistösalkkuun tarjoamista projekteista kuitenkin n. joka kymmenes on mennyt nurin, ei salkusta voi puhua sijoituksena, vaan mustana aukkona. Nyt en voi muuta kuin pidätellä henkeä odotellessani, että loput kohteeni sulkeutuvat. Voi olla että otan takkiini vielä huomattavasti lisää. Kalliita oppirahoja.



Kestämätön kohde - HH


4 kommenttia:

Ville kirjoitti...

Niitä kuuluisia oppirahoja... Ei kaikki sijoitukset koskaan onnistu, vähemmän vaan tuodaan julki niitä epäonnistuneita. Siksi hajauttaminen on niin tärkeää, riskien minimoimiseksi. Eräs kuuluisa suomalainen sijoittaja kuvaili itseään sarja-epäonnistujaksi ja viittasi ilmeisesti onnistuneiden sijoitusten suhteeseen suhteessa epäonnistuneisiin. Niistä onnistuneista saa järkevällä taktiikalla sitten nauttia tuottojen muodossa.

Holvin Hoitaja kirjoitti...

Jep. Tämä epäonnistuminen johtui halusta muutta sijoitusstrategiaa ja sen jälkeen muuttui koko ajatusmaailma. En sano, ettenkö tulisi tekemään virheitä jatkossa, mutta en ainakaan samaa virhettä.

Heikki Vai kirjoitti...

Luotin myös Grounfundingin lupauksiin. Sijoitin myös pariin kolmeenkohteeseen joista 2 onnistui. Nyt 3. Kohteeni on muuttunut maksukyvyttömäksi. 10t menee kankkulan kaivoon. Onneksi tämä on vain osa sijoitussalkkuani. Puolisoni sijoitti myös 10t erääseen kohteeseen 1.sijoituksenaan. Rakentaja ilmeisesti kavalsi firman rahoja ja firma meni konkurssiin. Nyt odotellaan että poliisitutkinta päättyy ja tapaus menee oikeuteen ehkä jotain saadaan takaisin. Pitäydyn tästä lähtien vain osakesijoituksissa.

Holvinhoitaja kirjoitti...

Itse en ikinä saanut mitään takaisin tuosta pieleen menneestä sijoituksesta. Pikkuhiljaa alkaa olla kaikki Groundfundingiin tekemäni sijoitukset takaisin maksettuna ja edes kaikki neljän vuoden aikana saamani tuotot eivät riitä kattamaan yhden kaatuneen sijoituksen tappioita.

Minun strategiani on pitää sijoitusteni pääpaino indeksirahastoissa ja lisäksi pieninä mausteina suoria osakkeita.